AD物件とは？広告料の仕組みと、仲介手数料が0円になる理由・ならない理由
「AD100%の物件」「AD付き」——不動産業界の資料や求人でよく見かけるこの言葉ですが、実はこれ、あなたが払う初期費用の金額を左右する仕組みです。仲介手数料が0円になる不動産会社が存在するのも、このADがあるからです。この記事では、AD(広告料)とは何か、なぜ貸主がそれを払うのか、そしてADがない物件では何が起きるのかを、借りる側の目線で解説します。
AD(広告料)とは、貸主が不動産会社に払う成功報酬
ADは「Advertisement(広告)」の略で、賃貸業界では貸主(オーナー)や管理会社が、入居者を決めてくれた不動産会社に支払う広告宣伝費を指します。表記は家賃に対する割合が一般的で、「AD100%」なら家賃1ヶ月分、「AD200%」なら家賃2ヶ月分、「AD50%」なら家賃0.5ヶ月分です。
名目は広告費ですが、実態は「空室を埋めてくれたことへの成功報酬」に近いものです。入居が決まったときにだけ発生し、決まらなければ1円も支払われません。募集図面(マイソク)の隅に小さく「AD100」「広告料 1ヶ月」などと書かれていることが多く、通常は入居者の目に触れません。
なぜオーナーはADを出すのか
空室は、オーナーにとって1ヶ月あたり家賃1ヶ月分の損失です。家賃10万円の部屋が3ヶ月空けば30万円が消えます。であれば、家賃1ヶ月分(10万円)のADを出してでも1ヶ月早く決めたほうが得、という計算が成り立ちます。ADは「値引き」ではなく「空室期間を買い戻す投資」なのです。
ADが設定されやすいのは、次のような物件です。
- 供給が多いエリア・築年数が経った物件 — 競合が多く、条件で差をつけにくい
- 閑散期(5〜8月、11〜12月)の募集 — 動く人が少なく、決まるまでに時間がかかる
- 間取りや設備が今の需要と合っていない部屋 — 3点ユニット、駅から遠いなど
- 大手管理会社が多数の部屋をまとめて募集している物件 — 回転を最優先する
逆に、人気エリアの築浅・駅近物件や、繁忙期(1〜3月)の好条件物件は、ADを出さなくても勝手に決まります。この場合ADは0です。
ADがあると、なぜ仲介手数料が0円になるのか
宅地建物取引業法では、不動産会社が貸主と借主から受け取れる仲介手数料の合計は家賃1ヶ月分＋消費税が上限と決められています。ところがADは「広告の実費」という別枠の扱いで、この上限とは別に受け取れると解釈されています。
つまり、AD100%が設定された物件なら、不動産会社は貸主から家賃1ヶ月分を受け取れるため、借主から仲介手数料を取らなくても採算が合うのです。仲介手数料0円をうたう会社は、この構造を前提に運営しています。詳しい仕組みとデメリットは仲介手数料無料のからくりで解説しています。
ADがない物件はどうなる？
ここが最も大切な点です。ADが設定されていない物件では、借主の仲介手数料を0円にできないことがあります。貸主からの収入がゼロになるため、その取引で会社の収入源が消えてしまうからです。
この場合、実際には次のいずれかの対応になります。
- 仲介手数料を通常どおり(または半額で)ご負担いただく
- 金額を提示したうえで、他の候補物件と比較していただく
- 取り扱い自体をお断りする
「仲介手数料0円」という表示を見たら、それが全物件に無条件で適用されるのか、AD付き物件に限られるのかを必ず確認してください。くらべーるでは「最大0円」と表記し、対象外になり得ることを事前にお伝えしています。
ADの有無は入居者からは見えない
SUUMOやHOME'Sの物件ページに、ADは表示されません。業者間で流通する募集図面にしか書かれていないためです。したがって入居者が自力でADの有無を判断するのは難しく、気になる物件のURLを送って調べてもらうのが現実的な確認方法になります。
ADが高い物件は避けるべき？
「AD200%の物件＝人気がない物件では」と心配する方もいますが、必ずしもそうではありません。ADが高いのは、大量の部屋を早く埋めたい大手管理会社の物件や、募集が閑散期に重なった物件であることも多いからです。ADの高さは物件の質ではなく、貸主側の「決めたい事情の強さ」を表す数字だと考えてください。
ただし、ADが高い物件は不動産会社が積極的にすすめてくる物件でもあります。すすめられた理由が「あなたの条件に合うから」なのか「ADが高いから」なのかは、紹介のされ方と見積もりの中身で見分けましょう。
まとめ
- ADは貸主が不動産会社に払う成功報酬。AD100%＝家賃1ヶ月分
- ADがあるから、借主の仲介手数料を0円にできる
- ADがない物件は、仲介手数料0円の対象外になることがある
- ADの有無はポータルサイトでは分からないため、個別に確認するのが確実
※ 仲介手数料は最大0円です。貸主から広告料(AD)が設定されていない物件など、一部対象外となる場合があります。金額はご契約前のお見積もりで必ず明示します。