賃貸の更新料はいくら？相場・交渉の可否と、更新時にかかる費用の全部

公開日: 2026年9月3日｜くらべーる編集部

2年ごとに届く更新の通知。家賃1ヶ月分という金額を見て、「これは払わないといけないのか」「引っ越したほうが得ではないか」と考える方は多いはずです。この記事では、更新料の相場と法的な位置づけ、交渉できるケース、そして更新と引っ越しのどちらが得かの判断材料を整理します。

更新料とは？契約を継続するために貸主へ払う一時金

更新料は、賃貸借契約を更新する際に借主が貸主へ支払う一時金です。敷金と違って返ってこず、家賃の前払いでもありません。法律で定められた費用ではなく、契約書の特約によって発生します。

地域差が非常に大きいのが特徴です。首都圏や京都では慣習として広く定着していますが、関西の一部・北海道・九州では更新料のない契約が一般的です。同じ日本の賃貸でも、地域が変われば前提が変わります。

更新料の相場はいくら？首都圏は家賃1ヶ月分

首都圏の相場は家賃1ヶ月分です。ただし、実際に更新時に出ていくお金は更新料だけではありません。家賃10万円の物件で更新を迎えた場合の内訳は次のようになります。

つまり家賃10万円の部屋なら、更新のたびに13万〜15万円が必要になります。2年に1度なので月あたり約5,400〜6,300円、実質的には家賃が月5,000円以上高いのと同じことです。物件を比較するときは、この分を家賃に上乗せして考えると実態に近づきます。

更新料に支払い義務はある？契約書にあれば有効

契約書に明記されていれば、支払い義務があります。2011年7月、最高裁判所は更新料の特約について、賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載されており、金額が賃料や更新期間と比べて高すぎるなどの事情がない限り、消費者契約法に反して無効とはいえないという判断を示しました。

したがって「更新料は法的根拠がないから払わない」という主張は、実務では通りません。ただし裏を返せば、契約書に記載がなければ請求される理由もないということです。更新の通知が来たら、まず手元の契約書で特約の有無と金額を確認してください。

更新料は交渉できる？成功率は高くない

交渉自体は自由ですが、通る確率は高くありません。貸主にとって更新料は織り込み済みの収入で、減額に応じる動機が乏しいためです。それでも、次の条件が揃っていれば検討の余地があります。

• 3年以上住んでいて滞納がない — 退去されるほうが貸主の損失が大きい
• 周辺の家賃相場が下がっている — 募集し直すと今より安くなる状況
• 同じ建物に空室が目立つ — 埋まりにくい物件だと分かる
• 設備に不具合を我慢している — 交換依頼と組み合わせやすい

現実的なのは、金額の減額を求めるより「更新はするので、代わりにエアコンを交換してほしい」といった形に振り替える方法です。貸主にとっては資産価値の維持につながるため、現金の減額より受け入れられやすくなります。

更新と引っ越し、どちらが得？分岐点は初期費用

更新料13〜15万円に対し、引っ越しの総額は家賃10万円なら45〜60万円ほどです。単純比較すれば更新のほうが安く、住み心地に不満がなければ更新が合理的です。

判断が変わるのは、引っ越しで家賃自体を下げられる場合です。家賃が月1万円下がれば2年で24万円。初期費用を抑えられれば、2年で元が取れる計算になります。

そして初期費用のうち、物件を変えずに減らせるのは仲介手数料です。家賃10万円なら11万円。ここが0円になるかどうかで、損益分岐は大きく動きます（同じ物件でも不動産会社で初期費用が変わる理由）。

更新の通知はいつ来る？2〜3ヶ月前が目安

契約満了の2〜3ヶ月前に、管理会社から更新の案内が届きます。更新しない場合の解約予告は1ヶ月前としている契約が多いため、通知を受け取ってから引っ越しを検討しても間に合う計算です。

ただし繁忙期（1〜3月）に満了を迎える場合は、物件が動くのが早く、判断に使える時間は実質2〜3週間です。更新月が分かっているなら、通知が来る前に相場だけ調べておくと選択肢が広がります。時期による違いは賃貸が安い時期はいつ？にまとめています。

なお、更新のタイミングは火災保険を見直す好機でもあります。入居時に不動産会社の指定で加入したままなら、自分で選ぶと保険料が下がることが多く、入居手続きと切り離して落ち着いて比較できます（賃貸の火災保険は自分で選べる？）。

よくある質問

賃貸の更新料の相場はいくらですか？
首都圏では家賃1ヶ月分が相場です。これに更新事務手数料が10,000〜20,000円、保証会社の更新料が10,000円前後、火災保険の更新が2年で10,000〜20,000円かかります。家賃10万円なら総額13〜15万円ほどが目安です。

更新料は法律上、払う義務がありますか？
契約書に明記されていれば支払い義務があります。最高裁は2011年に、金額が高すぎるなど特段の事情がなければ更新料の特約は有効という判断を示しました。地域差が大きく、関西や北海道では更新料のない契約も一般的です。

更新料は交渉できますか？
長く住んでいて家賃の滞納がなく、周辺相場が下がっている場合は交渉の余地があります。ただし成功率は高くありません。減額より、更新の代わりに設備の修繕を依頼するほうが通りやすい傾向です。

更新の連絡はいつ来ますか？
契約満了の2〜3ヶ月前に通知が届くのが一般的です。更新しない場合の解約予告は1ヶ月前が多いので、通知が来てから引っ越しを検討しても間に合います。

まとめ

• 首都圏の更新料の相場は家賃1ヶ月分、2年ごと
• 更新事務手数料・保証会社更新料・火災保険を足すと家賃10万円で13〜15万円
• 契約書に書かれていれば支払い義務がある（最高裁2011年判決）
• 交渉の成功率は低い。減額より修繕依頼のほうが通りやすい
• 引っ越しと比べるときは、更新料と初期費用を総額で並べる

※ 仲介手数料は最大0円です。貸主から広告料(AD)が設定されていない物件など、一部対象外となる場合があります。金額はご契約前のお見積もりで必ず明示します。