敷引き・敷金償却とは？戻らない敷金の相場と、見積もりで確かめること

公開日: 2026年11月10日｜くらべーる編集部

募集図面や見積書にある「敷金2ヶ月（償却1ヶ月）」「敷引き30万円」という書き方。敷金は戻ってくるお金のはずなのに、なぜ引かれるのでしょうか。敷引き・敷金償却は、退去時に自動的に差し引かれて戻らない部分のことで、実質的には後払いの礼金に近い費用です。敷金と礼金そのものの違いは礼金とはにまとめているので、ここでは「戻らない敷金」に絞ります。

敷引き・敷金償却とは？退去時に敷金から差し引かれて戻らないお金

敷引き・敷金償却は、部屋の状態に関係なく、退去時に敷金から一定額を差し引いて返さないという契約上の取り決めです。関西では「敷引き」、首都圏では「償却」と呼ばれることが多いですが、仕組みはほぼ同じです。

たとえば家賃8万円で「敷金2ヶ月・償却1ヶ月」なら、入居時に16万円を預け、退去時には8万円が最初から差し引かれます。残りの8万円から、さらに原状回復費が引かれる可能性がある点に注意が必要です。

礼金とどう違う？払うのが入居時か退去時かの違い

お金が戻らないという点では礼金と同じで、違いは「入居時に払い切るか、退去時に差し引かれるか」だけです。借りる側から見れば、敷引き10万円と礼金10万円は同じ10万円の出費になります。

そのため、「礼金ゼロ」とうたっていても、敷金に償却が付いていれば実質的な負担は変わりません。物件を比べるときは、礼金と償却を足した「戻らないお金」の合計で比べるのが正確です。

入居時の手元資金で見ても、償却分はいったん敷金として預けるので、礼金と同じように初期費用に含まれます。敷引きは「入居時に預け、退去時に返ってこない」お金と覚えておきましょう。

どのくらい差し引かれる？首都圏は1ヶ月、関西は数十万円単位のことも

首都圏では「家賃1ヶ月分の償却」が多く、関西では保証金から数十万円単位で敷引きされる契約も見られます。地域の商慣習の差が大きい費用です。

• 首都圏 — ペット可や事務所利用可の物件で「敷金1ヶ月追加・償却」が付きやすい（ペット可賃貸の敷金）
• 関西・福岡など — 「保証金」と「敷引き」を組み合わせる慣習が残っている地域がある
• 敷金のない物件 — 償却の代わりに、退去時のクリーニング代が定額で決まっていることがある

どの地域でも、「家賃の何ヶ月分が戻らないのか」を数字で把握することが出発点です。

原状回復費は別に請求される？二重取りにならないか特約の文言を読む

敷引きがあっても、退去時の原状回復費が別に請求されるかどうかは、契約書の特約しだいです。敷引き分で通常の傷みやクリーニングをまかなう趣旨の契約もあれば、敷引きとは別にクリーニング代を取る契約もあります。

確認したいのは次の2点です。

• 敷引き（償却）は、何をまかなうための費用と書かれているか
• ハウスクリーニング代が、敷引きとは別に定められていないか

敷引きとクリーニング代の両方が定められていると、戻らないお金はさらに増えます。国交省のガイドラインでは、経年劣化や通常の使用による傷みは貸主負担が原則です。退去費用の相場と線引きは退去費用の相場で詳しく解説しています。

敷引き特約は認められる？額が書かれ、高すぎなければ認められやすい

最高裁は2011年、契約書に敷引きの額がはっきり書かれ、家賃などに照らして高すぎない敷引き特約は有効と判断しました。契約時に金額を知ったうえで合意していれば、原則として払うことになります。

逆に言えば、契約書に金額が明記されていない、または家賃に比べて極端に高い場合は、無効と判断される余地があります。ただし判断は個別の事情によるため、高すぎると感じたら契約前に交渉する方が現実的です。

交渉の余地は礼金と同じで、空室期間が長い物件や閑散期ほど通りやすくなります（家賃交渉が通りやすい条件）。契約後に争うより、署名前に「償却を外せないか」と聞く方がずっと簡単です。

見積もり段階で何を聞く？償却の月数とクリーニング代の扱い

見積もりをもらったら、「敷金のうち何ヶ月分が償却か」と「クリーニング代は別か」の2点を聞いてください。見積書は入居時に払う金額の一覧なので、退去時に戻らない金額は書かれていないことが多いからです。

見積もり全体を自分で検算する手順は見積書の読み方にあります。

よくある質問

敷引きと敷金償却は同じですか？
ほぼ同じ仕組みです。どちらも退去時に部屋の状態に関係なく敷金から一定額を差し引き、返さないという取り決めで、関西では敷引き、首都圏では償却と呼ばれることが多いです。

敷金償却は礼金と何が違いますか？
お金が戻らない点は同じで、違いは払うタイミングです。礼金は入居時に払い切り、償却は入居時に預けた敷金から退去時に差し引かれます。物件を比べるときは礼金と償却を足した「戻らないお金」で比べるのが正確です。

敷引き特約は無効にできますか？
最高裁は2011年、契約書に金額が明記され、家賃などに照らして高すぎない敷引き特約は有効と判断しています。金額が書かれていない、極端に高いといった事情があれば争う余地はありますが、契約前に交渉する方が現実的です。

敷金償却があると、退去時のクリーニング代は払わなくていいですか？
契約書の特約しだいです。償却分でクリーニングをまかなう契約もあれば、償却とは別にクリーニング代を定める契約もあります。契約前に「クリーニング代は償却とは別にかかりますか」と確認してください。

まとめ

• 敷引き・償却は、退去時に敷金から差し引かれて戻らないお金
• 礼金との違いは払うタイミングだけ。比べるときは礼金＋償却の合計で
• 首都圏は1ヶ月分の償却、関西は保証金から数十万円の敷引きもある
• 償却とは別にクリーニング代がかかるかは特約しだい
• 見積もり段階で「償却の月数」と「クリーニング代の扱い」を聞く

※ 仲介手数料は最大0円です。貸主から広告料(AD)が設定されていない物件など、一部対象外となる場合があります。判例の内容は一般的な考え方であり、個別の契約内容の有効性を判断するものではありません。費用の名目・金額・加入条件は物件と会社により異なるため、契約前にご確認ください。