フリーランス・個人事業主は賃貸の審査に通る？見られる書類と通しやすい物件の選び方
会社員のときは通った審査が、独立した途端に通りにくくなった。フリーランスや個人事業主からよく聞く話です。不利になる理由は収入の多さではなく、収入を証明する書類が会社員と違うことにあります。審査に落ちる理由の全体像は審査に落ちる理由にあるので、ここではフリーランスが用意する書類と物件の選び方に絞ります。
フリーランスは借りにくい？会社員と違って毎月の給与明細がないため
フリーランスが借りにくいと言われるのは、毎月の給与明細や源泉徴収票がなく、収入がこの先も続くかを書類で示しにくいためです。保証会社と貸主は「家賃を払い続けられるか」を見るので、収入の額と同じくらい安定性が重視されます。
逆に言えば、収入の実績と継続性を書類で示せれば、会社員と同じように審査は通ります。見られるポイントは次の3つです。
- 前年の所得が家賃に見合っているか（家賃は月の所得の3分の1以下が目安）
- 2年以上、事業を続けているか
- 税金をきちんと納めているか
何の書類を出す？確定申告書の控えと納税証明書を2年分
基本は、確定申告書の控え（第一表）と納税証明書（その2：所得金額用）を、直近2年分そろえます。会社員の源泉徴収票の代わりになる書類です。
| 書類 | 入手先 | ポイント |
|---|---|---|
| 確定申告書の控え | 自分の控え（電子申告なら受信通知も） | 受付印や受信通知があるもの |
| 納税証明書（その2） | 税務署、または電子申請 | 所得金額が公的に証明される |
| 住民税の課税証明書 | 市区町村の窓口 | 確定申告書の代わりに求められることもある |
このほか、預金通帳の写しや、継続的な取引先との業務委託契約書があると、収入の継続性を補強できます。どの書類が必要かを最初に聞いておくと、審査の日数が延びずに済みます（申し込みに必要な書類）。
売上と所得のどちらで見られる？経費を引いたあとの所得
審査で見られるのは、売上ではなく、経費を差し引いたあとの所得です。確定申告書の第一表にある「所得金額等」の欄の数字が基準になります。
たとえば売上が600万円でも、経費を400万円計上していれば所得は200万円です。家賃の目安を月の所得の3分の1とすると、所得200万円なら家賃は月5.5万円ほどが上限になります。
節税のために経費を多く計上していると、審査では不利に働きます。引っ越しを予定しているなら、その前の年の申告から、所得と家賃のバランスを意識しておくのが現実的な対策です。家賃の決め方の考え方は家賃は年収の何割？にもまとめています。
開業して間もない場合は？預金残高の写しや取引先との契約書で補う
開業1年目で確定申告をまだしていない場合は、預金残高の写しや、取引先との契約書で収入と支払い能力を補います。
- 預金残高の写し — 家賃の1〜2年分ほどの残高があると、支払い能力の目安になる
- 業務委託契約書・発注書 — 継続的な取引があることを示せる
- 開業届の控え — 事業をしていることの証明になる
- 前職の源泉徴収票 — 独立前の収入の実績として
それでも通りにくい場合は、家族に連帯保証人を頼む、家賃の数ヶ月分を前払いするといった方法もあります（連帯保証人とは）。受け付けるかどうかは物件によって違うので、申込み前に聞いてください。
通りやすい物件はある？独立系の保証会社を使う物件やUR賃貸
独立系の保証会社を使う物件や、UR賃貸は、フリーランスでも比較的通りやすい選択肢です。保証会社には審査の傾向があり、クレジットカードの利用情報を参照する信販系より、独立系の方が柔軟なことが多いとされます（保証会社の審査基準）。
UR賃貸は保証人も保証会社も不要です。収入の基準に届かない場合でも、一定額以上の貯蓄があれば申し込める制度や、家賃を一括で前払いする制度があります（UR賃貸とは）。
同じ物件を複数の会社が扱っていても、保証会社は物件ごとに決まっていることがほとんどです。申込み前に「この物件の保証会社はどこですか」と聞くと、通りやすさの見当がつきます。
法人化していれば有利？役員報酬の額と会社の決算で見られる
法人化している場合は、個人として役員報酬で審査を受けるか、会社として法人契約を結ぶかを選べます。どちらが通りやすいかは、役員報酬の額と会社の決算の内容しだいです。
| 契約の形 | 見られるもの | 向いている場合 |
|---|---|---|
| 個人契約 | 役員報酬（源泉徴収票） | 役員報酬が家賃に見合う額ある |
| 法人契約 | 会社の決算書・登記簿 | 黒字の決算が2期以上ある |
設立したばかりの会社は決算の実績がないため、法人契約より個人契約の方が通りやすいことがあります。事務所としても使う場合は、住居専用の物件では契約できないこともあるので、使い方も合わせて伝えてください。
よくある質問
フリーランスは賃貸の審査に通りにくいですか？
給与明細がなく収入の継続性を示しにくいため、会社員より書類の工夫が必要です。ただし確定申告書の控えと納税証明書を2年分そろえ、所得が家賃に見合っていれば、審査は通るのが一般的です。
フリーランスの賃貸審査ではどんな書類が必要ですか？
確定申告書の控え（第一表）と納税証明書（その2）を直近2年分そろえるのが基本です。住民税の課税証明書を求められることもあります。預金通帳の写しや取引先との業務委託契約書があると、収入の継続性を補強できます。
審査では売上と所得のどちらが見られますか？
経費を差し引いたあとの所得です。売上が600万円でも経費が400万円なら所得は200万円で、家賃の目安を月の所得の3分の1とすると、月5.5万円ほどが上限になります。
開業1年目でも賃貸を借りられますか？
借りられる場合はあります。確定申告の実績がない分、預金残高の写し、取引先との契約書、開業届の控え、前職の源泉徴収票などで補います。家族の連帯保証人や家賃の前払いを受け付ける物件もあるので、申込み前に相談してください。
まとめ
- 不利になるのは収入の額ではなく、継続性を示す書類が違うから
- 確定申告書の控えと納税証明書（その2）を2年分そろえる
- 見られるのは売上ではなく所得。家賃は月の所得の3分の1が目安
- 開業直後は預金残高・取引先との契約書・前職の源泉徴収票で補う
- 独立系の保証会社を使う物件やUR賃貸は比較的通りやすい
書類のそろえ方から相談できます
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